quinta-feira, 27 de dezembro de 2012

CONSTRUTORA QUE ATRASAR ENTREGA DE IMÓVEL TEM QUE PAGAR MULTA.


Essas são algumas informações úteis para quem adquiriu imóvel na planta ou tem pretensão de fazê-lo em breve, relevando as principais ilegalidades nesses tipos de contrato.

Caso você tenha adquirido imóvel e a Construtora não o entregou no prazo acertado, causando-lhe prejuízos e aborrecimentos, não fique inerte, reivindique seus direitos.

O Consumidor tem direito a indenização por eventuais prejuízos suportados com o atraso (como exemplo, o valor equivalente ao aluguel que o indivíduo deixou de ganhar no período de atraso com o imóvel);

  • Aplicação de juros moratórios contratualmente previstos, ou se não previstos no percentual de 1%, ao mês, calculados sobre o valor do contrato;
  • Devolução dos valores pagos com aluguéis, acrescidos dos encargos decorrentes;  
  • Danos Morais, pelo transtorno causado pela Construtora, ao não entregar o imóvel na data contratada.    
  • Liminar para entrega imediata do imóvel, sob pena da construtora arcar com multa diária.
Entenda o caso: 
Cada vez mais são frequentes os casos de atraso na entrega de imóvel e na compra de imóvel na planta. O atraso nas obras pode gerar pedido de devolução total dos valores pagos, corretagem, taxa SATI e ainda danos morais por todo ocorrido.

Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato, porém as construtoras na maioria das vezes não cumprem o contrato ou não entregam aquilo que foi vendido. 
Isso tem motivado os consumidores a pleitearem na Justiça o pedido de danos morais contra as incorporadoras e construtoras.

Além disso, os tribunais tem entendido que, quando o consumidor é lesado em seus direitos e tem frustrada a sua expectativa de ter o imóvel no prazo, pode pleitear além de uma indenização de danos materiais (nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega), danos morais por todo constrangimento e frustrações de expectativas.

Na hipótese de atraso na entrega de imóvel em construção (imóvel “na planta”), por se tratar de descumprimento de oferta, o consumidor poderá exigir a imediata entrega do imóvel, se houver unidade pronta, aceitar outro imóvel semelhante, desistir da compra, com a restituição de toda a quantia paga.
 
Os nossos tribunais vêm pacificando o entendimento de que o atraso considerável na entrega do imóvel pode gerar danos materiais e morais, além de lucros cessantes, passíveis de indenização, bem como a obtenção de liminar para que a construtora arque com o pagamento de um aluguel para que o adquirente possa morar em outro imóvel até que o seu fique pronto. 

Atraso na Entrega das chaves: 
Como determina a legislação e a jurisprudência, a construtora deve entregar o imóvel exatamente na data prevista.
Caso haja atraso, o consumidor não deve temer em procurar o judiciário, que tem decidido por danos morais entre R$15.000,00 e R$ 30.000,00 mais danos emergentes e lucros cessantes. 

Cobrança na Comissão de Corretagem: 
Em face das várias formas de se adquirir um imóvel por financiamento, devemos levar em consideração a atuação da imobiliária como intermediária da construtora. Se a compra foi diretamente na construtora o valor da comissão de corretagem (que passa de R$5.000,00 num apartamento de R$200.000,00) não é devido.

O exemplo mais cotidiano dessa irregularidade são o “stands” de venda. 
Quem  adquiri o imóvel no ‘"stand’’ não deve pagar comissão de corretagem, já que a imobiliária não é considerada intermediária nesse caso. Portanto,  quem pagou  tem o direito de reembolso, EM DOBRO, do valor pago. 

Cobrança da Quota Condominial:  
Outra questão que gera polêmicas e ainda resta obscura por parte dos consumidores é a possibilidade da cobrança de condomínio antes da entrega  de chaves.

Obviamente, tal obrigação não é devida, já que trata de despesas que o cliente ainda não usufrui.

Só terá cabimento as parcelas de natureza condominial mediante a entrega do imóvel em perfeito estado para moradia, caso contrário haverá também o dever de reembolsar a despesa ilegal.

Qual a primeira medida a ser tomada quando a construtora não cumpre a data de entrega do imovél? A quem recorrer?   
Caso a construtora não cumpra o prazo para entrega do imóvel, o consumidor tem direito de exigir diretamente a ela a imediata entrega do imóvel, caso a unidade esteja pronta ou aceitar outro imóvel semelhante ao seu.

Outra opção do consumidor é a desistência da compra, mediante a restituição de toda a quantia paga, devidamente corrigida.

Se a construtora se negar a qualquer uma das opções acima, cabe ao adquirente propor uma ação judicial visando a obtenção de uma tutela antecipada para que a construtora pague um aluguel até que o processo seja solucionado, onde pode-se pleitear além do que mencionado acima, indenização por danos materiais e morais, além de lucros cessantes, se for o caso.

Quais são as principais dicas para quem vai comprar um imóvel hoje, a fim de não ter problemas no futuro? 
Primeiramente, deve-se pesquisar a idoneidade do vendedor (construtora, imobiliária, intermediário, vendedor pessoa física ou jurídica), através da internet, jornais, certidões junto aos órgãos competentes (Poder Judiciário e junto ao Fisco).

Feito isto, deve o interessado verificar a situação do imóvel perante os órgãos tributários e junto ao cartório de imóveis onde situa-se o imóvel em questão.
Se a pessoa não tiver nenhum conhecimento básico, podemos auxiliar de forma administrativa a aquisição de seu imóvel.

No caso de compra e venda de imóvel intermediado por imobiliária, esta possui responsabilidade caso haja algum dano decorrente do negócio.

Por fim, antes de assinar o contrato, deve-se ler com muita atenção, principalmente com relação a multas, obrigações, evicção, etc.

Quando o sonho vira pesadelo com relação à aquisição da casa própria, o que diz o código de defesa dos direito do consumidor acerca deste problema? 
Há vários dispositivos no Código de Defesa do Consumidor acerca deste problema, dentre os quais podemos citar o artigo 6º e seus incisos (informação adequada e clara ao consumidor, proteção contra publicidade enganosa ou abusiva, cláusulas abusivas, possibilidade de reparação por danos morais e materiais, facilitação de sua defesa junto aos órgãos administrativos e judiciais, inclusive com a inversão do ônus da prova).

Importante salientar que as cláusulas contratuais serão sempre interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor (artigo 47, CDC). 

Por fim, podemos citar um artigo de suma importância que é o artigo 18, que prevê que o consumidor pode exigir, alternativamente e à sua livre escolha requerer a substituição do imóvel por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos ou o abatimento proporcional do preço.

O que é relevante para lei com relação ao atraso das construtoras e quais são os requisitos que a mesma pode alegar para justificar o atraso?  
Segundo o artigo 389 do Código Civil: “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”

Por se tratar de direito do consumidor, o ônus de provar o motivo pelo qual a entrega das chaves atrasou é da construtora. Ela pode alegar ausência de responsabilidade civil por ocorrência de caso fortuito, ou seja, um evento imprevisível, como por exemplo atraso na liberação de documentação pelos órgãos ambientais, problemas na expedição do “habite-se”.

Neste caso, à luz do artigo 393 do Código Civil, a construtora não responderia por prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior, desde que seus efeitos não poderiam ser evitados ou impedidos.

Nesse sentido, nossos tribunais entendem que se a demora na liberação desses documentos se der por culpa da “Construtora”, suas alegações não serão levadas em consideração para fins de reparação de danos.

Como é calculado o valor da indenização, caso a construtora não cumpra as cláusulas do contrato?  
A indenização pode ser para reparar um dano moral, material ou recompor um dano emergente (lucro cessante).

Os danos materiais e os lucros cessantes são comprovados através de provas documentais (aluguel de imóvel semelhante demais comprovante de gastos decorrentes da demora na entrega do imóvel).

Já com relação à indenização pelos danos morais, depende do caso concreto, o valor das indenizações varia muito pois há a análise de diversos critérios (extensão do dano, condição das partes, etc).

Quais os cuidados na escolha da Construtora? 
O interessado deve analisar o histórico da Construtora, conhecer outros empreendimentos que já foram entregues e pesquisar o histórico das reclamações.

Hoje em dia a internet é um grande aliado nessas pesquisas, pois é possível pesquisar em sites como PROCON e dos Tribunais de Justiça se a Construtora figura em vários processos. 

Há, também, sites que registram reclamações e divulgam as respostas das Construtoras. Tudo isso deve ser avaliado com atenção. Conhecer o histórico da empresa é um grande auxilio.

Visitar os "stands" de vendas.  
A visitação é algo importante, porém, é necessário muito cautela, isso porque há técnicas de decorações que fazem com que o ambiente cause a impressão de ser maior do que realmente é, tanto que a utilização de espelhos é algo frequente. 

Os utensílios colocados, também, precisam ser avaliados, no afã de verificar realmente seu tamanho. Por exemplo, um sofá que indica ser para três pessoas, deve ser “testado” com três pessoas sentadas, os armários e outras estruturas devem ser medidos para avaliar suas dimensões. 

Devemos, também, observar que em alguns ambientes decorados não há portas e a estrutura das paredes são mais estreitas do que realmente serão. 

É importante observar que os produtos utilizados na decoração, na maioria dos casos, não serão entregues com o empreendimento.

Dessa forma, por mais que seja possível ter uma ideia do imóvel, é preciso perspicácia na sua analise. 

A emoção é algo que deve ser deixada para segundo plano, utilizar razão é algo muito útil. 

Plantas e materiais publicitários.
É natural que qualquer ato publicitário tenha como objetivo atrair o consumidor, portanto toda cautela na sua análise é imprescindível.

Em outra esfera, o consumidor deve guardar todas as informações publicitárias, pois, não raramente, há indicações de que o empreendimento estará localizado próximo a futura estação de metrô, empreendimentos comerciais, terá acesso por vias que serão construídas, etc. 

No entanto, essas situações futuras podem não ser concretizadas e o adquirente pode almejar pleitear na justiça prejuízos decorrentes dessa não concretização. Mas para isso deverá ter todos os materiais publicitários guardados.

Pressão para venda.  
Não raramente, os consumidores são informados que a compra deve ser fechada, tendo em vista que há poucas unidades, ou coisas do gênero. 

Essas “pressões” devem ser alvo de cautela. E uma das formas de verificar a veracidade é requisitar a informação de quais as unidades estão disponíveis para venda.

No caso de interesse, é prudente, também, solicitar cópia do contrato para análise, que deverá ser feita por profissional habilitado.

Valores abaixo do mercado. 
É inegável que em sendo possível pagar pouco e adquirir um imóvel bom é o que o adquirente espera, mas milagre não existe. Então, sempre que o valor estiver muito abaixo do valor de mercado da região, tenha cautela.

Promessas para obtenção de financiamento fácil. 
Qualquer promessa relacionada a facilidade na obtenção de financiamento futuro deve estar contida em contrato, pois, na maioria das vezes, o agente financeiro possui regras próprias para liberação do financiamento, além do que, considerando a instabilidade da economia, os requisitos para obtenção de financiamentos podem variar entre o momento da venda e o momento de seu pleito. 

ARMADILHAS NOS CONTRATOS: 
O contrato assinado com a construtora traz uma cláusula que prevê uma tolerância de até 180 dias, em caso de atraso da obra, para a entrega das chaves. 

O consumidor tem o direito de contatar a construtora e até de entrar na Justiça já a partir do primeiro dia de atraso na entrega das chaves. 

A obra atrasa, mas o montante devido à construtora continua sendo corrigido pelo INCC ou CUB, mesmo depois da data prevista para entrega das chaves. 
Ao financiar um imóvel na planta com a construtora, o consumidor não paga juros até a entrega das chaves. Isso porque o imóvel continua em nome da empresa, e não é possível pagar juros sobre o valor de um bem que não é seu. 

Durante a construção, porém, o montante é corrigido pelos índices de inflação. Com isso, há um aumento da concessão de liminares que determinam às construtoras a suspensão da correção monetária a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada.

Também é fixada multa caso a construtora insista na cobrança. Em caso de atraso na entrega do imóvel, portanto, o consumidor pode pleitear na Justiça que o montante devido à construtora seja congelado. 

O consumidor não consegue migrar sua dívida da construtora para um banco imediatamente após a expedição do Habite-se, como deveria ser. Além disso, quando o Habite-se é expedido, nem sempre o imóvel está habitável. Mesmo assim, continua a correção monetária pela inflação, e a construtora passa também a cobrar juros.  
O consumidor não deve ser obrigado a pagar nem correção, nem juros, nesse caso, uma vez que o atraso na migração da dívida para o banco não é culpa dele, mas sim da burocracia ou da própria construtora. 

Cabe aqui novamente liminar para suspender essas cobranças extras após a expedição do Habite-se, congelando o montante devido até que dívida possa ser migrada para o banco. 

Atrelar o pagamento da chamada “parcela das chaves” à data de previsão de entrega do imóvel, e não à entrega das chaves, efetivamente. Pego de surpresa, o consumidor pode não ter o valor em mãos para efetuar o pagamento e sofrer a cobrança de multa.  
O consumidor pode, também, pleitear a suspensão e/ou devolução desta multa e tentar prorrogar a data de pagamento da parcela das chaves para quando o imóvel realmente for entregue. 

Com profundo conhecimento e vasta experiência nesse assunto, nosso escritório encontra-se à sua disposição para sanar todas as dúvidas e questionamentos, assim como tomar as  providências cabíveis para reivindicar seus direitos. 

Para mais informações:
 
E-mail: atendimento@meusdireitos.net
 

Msn: jackson.baeza@hotmail.com
 

Skype: jackson.baeza

Site: http://www.meusdireitos.net/
 
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